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2006年09月27日

土地があればどこでも?

結論から言うと。。何処でも住宅が建てられるわけではありません。
過去ログにも書いてありますが、日本という国は物凄い法律で雁字搦めされているんです。

農振法、農地法、都市計画法、建築基準法、建築協定などなど。。
全ての法律をクリアして初めて建築が可能になります。

まずは、あなたが住宅を建てようとしている土地の性質を知る必要があります。
土地の登記簿謄本を取り、地目、地積、所有権、抵当権など基本的なことを知りましょう。

そして、住宅を建てたいなと思っている土地が存在する役場、市役所の都市計画を管理している課を尋ね、市街化区域、市街化調整区域の別を確認しましょう。

この、市街化区域、市街化調整区域の別が肝心です。
もし、市街化調整区域だとしたら。。。半分諦めましょう。。
出きるだけ、市街化区域内の土地を探して下さい。
市街化区域の土地が一番簡単で早道ですから。。

って、ことで今日はこの辺で。。次回をお楽しみに v^-^v

2006年09月18日

俗に言う「除外申請」とは。。

「農業振興地域の整備に関する法律」という長たらしい名前の法律です。

日本は農業国(多分^-^;)ですから、農地(田、畑)を保護しようとする意識が非常に強いんです。
自給自足なんて日本では無理なんですがね。。それでも、農業を促進し農地を保護し、そう簡単には農地以外の土地への用途の変更を認めてはくれないんです。
しかし、そんな事ばかり言ってると経済が滞り、農業後継者も非常に少なくなった今現在、保護するべき農地が荒地になってしまいますからね!

そこで、この「農業振興地域。。。」の法律に基づいて、やむを得ない事由があれば、振興地域から除外しましょうと言う事なんです。

色々あるんですよ。(^-^;)

甲種農地、乙種農地の区分があって、甲種農地は非常に難しい農地だと言う事は、覚えておいて下さい。
そうですね。。甲種に指定されるのは、皆さんの周りを見渡して農地ばかりが目立つ地域ってありませんか?
田んぼや畑ばかりがある地域。。そう。。田舎ですね。。
農地が一団となって固まって存在するような地勢は殆ど甲種です。
乙種は農地があるけど、住宅も店舗もはたまた工場も建ってる。。なんていう地勢です。
農地を保護していく度合いが違うんです。

ですから、農地を住宅用にしたいとか、駐車場にしたいとか、資材置場にしたいとかって思っても、甲種農地よりは乙種農地へ、乙種よりは市街化区域の農地へと農地を保護しなくても、さほど支障がない地域へ行きなさいと言われてしまいます。

土地は色んな法律が絡み合っていて、とても素人では面倒で。。やはり何かする時は行政書士に頼む。。そうしたほうが無難です。

あらら。。ちょっとズレました~^-^;
除外申請ですね!

除外申請とは前述したとおり、「農業振興地域の整備に関する法律」に基づいて指定された区域から、除外してもらう申請のことを言います。

まとめると。。
1.建物を建てたいと思ったとき、まずは緊急性を要しているかを判断します。
2.都市計画法に基づいて建築可能な建物かどうかを判断します。
3.建築基準法上可能か判断します。
4.農地法上可能か判断します。
5.実現可能な事業か判断します。
6.その他、自治体によって色んな要件がつく場合もあります。

これらを全てクリアして除外申請となっていきます。
流れ的にはざっとこんな感じですが、基本は農地を保護することが大前提ですので、除外申請を受け付けていない自治体もあるかも知れません。農業振興地域から除外するのは本当に面倒なことなんです。
まだまだ奥底にはあるんですが、上辺だけを書いてみました。
いかがですか?少しは参考になりましたでしょうか?

市街化区域と市街化調整区域

それでは市街化区域と市街化調整区域についてです。

日本には市街化区域と市街化調整区域と未線引き区域、その他の区域が存在します。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
①市街化区域とは
街並みが発展しているような地勢で、住宅、店舗、工場、学校などなど様々な建物が建っています。
市街化を促進するような地域を言います。
ようは、この地域に建物を建てて街を発展させましょう!と言う区域です。
②市街化調整区域とは
周囲は林、田、畑が多く、いくらかの住宅が点在しているような地勢です。
ここは、読んで字のごとく市街化することを調整(抑制)する区域であるという事です。
ですから、この区域に建物を建てるには許可が必要となります。
③未線引き区域とは
一般的に周囲には田や畑が多かったり、住宅とか建物が少ないけど建っている。所々街並みが形成されている。というような雰囲気の地勢です。そして市街化区域と市街化調整区域も無い区域です。
《ここで、線引きですが、これは市街化区域と市街化調整区域を分ける。線を引くという事なんです。都市計画図という地図を見ると市街化区域には色んな色が塗られ、市街化調整区域には色が塗られていません。この境目が線なんです。だから市街化区域と市街化調整区域を分ける事を線引きと言います。》
ですから、雰囲気としては入り混じった感じがあります。
そして、この区域は市街化区域と市街化調整区域が無いわけですから基本的に殆どの建物の建築は可能です。
④その他
そうですね~。上の3区域は都市計画区域内なんですが、このその他と言うのは都市計画区域外なんです。都市計画法が適用されないという区域です。
ちなみに、山奥の町とかそれらに類するような地勢をもった区域です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

いかがですか?なんとなく判りましたか?
都市計画区域内では当然都市計画法が適用され、区域外では適用されません。

都市計画法について

【過去ログ】
住宅を建てる為には先ず土地が無いといけませんよね?^^;

町の中の土地、田舎、郊外の土地、田んぼ、畑、荒地。。色々ありますよね?
皆さんは、どんな土地でも住宅が建つと思ってますか?

結論から言うと、あるところには建築できるし、あるところには建築できない。
そうです。建築できる場所と出来ない場所に分かれます。また、建築できない
と思われるところにも建築できる事もまたあるのです。

そういう規制をしている法律のひとつが都市計画法です。
以前は住宅地造成規制法なんて言ってましたが、法改正で住造法が廃止され、
それを引き継ぐ形で都市計画法が制定されました。
-----------------------------------------------
都市計画法の中身は

(目的)
第1条 この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、
都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の
健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉
の増進に寄与することを目的とする。

(都市計画の基本理念)
第2条 都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な
都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正
な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定
めるものとする。

-----------------------------------------------
となっているんです。
ようは都市を形成するに当って綺麗な町作りをして乱雑にならないように、
そして農林漁業者の迷惑にならないように建築しましょうね!って事なんです。

どうですか?都市計画法の趣旨はわかりましたか?

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